월세 미납 내용증명, 임대인을 위한 발송 절차 및 주의점

 월세 미납 내용증명, 임대인(집주인)이라면 한 번쯤 고민해 보셨을 법한 문제입니다. 매달 약속된 날짜에 들어오던 월세가 밀리기 시작하고, 임차인(세입자)은 이런저런 핑계를 대거나 연락조차 피하는 상황. ‘보증금에서 제하면 되겠지’라고 안일하게 생각하다가 연체 기간이 길어져 보증금을 모두 소진하고, 재산상의 손해와 극심한 스트레스로 이어지는 경우가 비일비재합니다. 더 큰 문제로 번지기 전에, 감정적인 대응이 아닌 법적 절차에 따른 단호한 첫걸음을 내디뎌야 합니다. 그 가장 효과적이고 확실한 시작이 바로 월세 미납 내용증명을 발송하는 것입니다. 임대인의 입장에서, 월세 미납을 사유로 계약을 해지하고 부동산을 인도받기까지의 전 과정에서 월세 미납 내용증명이 어떤 역할을 하는지, 어떻게 작성하고 보내야 하는지, 그리고 발송 후 대처법까지 상세히 알려드리겠습니다.

 

월세 미납 내용증명 발송 절차

내용증명 발송 전, 법적 요건부터 확인하세요

 

무작정 월세가 한 달 밀렸다고 해서 내용증명을 보내 계약을 해지할 수는 없습니다. 우리 법은 임차인의 주거 안정을 위해 임대인의 계약 해지권을 일정한 조건하에서만 인정하기 때문입니다. 내용증명을 보내기 전, 아래의 법적 요건을 충족했는지 반드시 확인해야 합니다.

 

주택 임대차의 경우에는 2기(期)의 차임액에 달하는 금액이 연체되었을 때 계약 해지가 가능합니다. (주택임대차보호법 제6조) 중요한 건 ‘2번’ 밀린 것이 아니라, ‘2달치 월세에 해당하는 금액’이 기준입니다. 예를 들어 월세가 100만 원이라면, 두 달 연속으로 연체하든, 혹은 여러 달에 걸쳐 총 연체액이 200만 원에 이르렀을 때 요건이 충족됩니다. 상가 임대차의 경우에는 3기(期)의 차임액**에 달하는 금액이 연체되었을 때 계약 해지가 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의8) 이 법적 요건을 충족했을 때 보내는 월세 미납 내용증명은 단순한 독촉장을 넘어, 임대차 계약을 해지하는 강력한 법적 효력을 갖게 됩니다.

 

월세 미납 내용증명, 어떻게 작성해야 할까요?

법적 요건을 확인했다면, 이제 임대인의 주장을 명확히 담은 내용증명을 작성할 차례입니다. 아래 5가지 핵심 내용을 반드시 포함하여 논리적으로 작성해야 합니다.

 

 핵심 포함 내용 5가지

1. 임대인/임차인 정보 및 임대차 목적물로 계약 당사자와 해당 부동산의 주소를 명확히 특정합니다.
2. 구체적인 연체 내역은 몇 월분부터 몇 월분까지, 총 몇 개월분의 월세와 관리비가 얼마 연체되었는지 정확한 금액을 기재해야 합니다.
3. 미납액 지급 촉구 및 기한 설정은 연체된 총액을 언제까지, 어느 계좌로 지급하라는 명확한 요구사항을 제시합니다.
4. 임대차 계약 해지 통보로 ‘상기 사유(차임 연체)로 인해 본 임대차 계약을 해지함을 통고합니다’라는 문구를 명확하게 넣어 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다. 이 부분이 월세 미납 내용증명의 핵심입니다.
5. 부동산 명도 요구 및 법적 조치 예고로 계약이 해지되었으니 부동산을 원상회복하여 인도(명도)하라는 요구와 함께, 불이행 시 ‘명도소송’ 및 ‘강제집행’ 등 법적 절차를 진행할 것임을 단호하게 경고합니다.

 

 임대인을 위한 월세 미납 내용증명 최신 예시

제목: 월차임 연체에 따른 임대차 계약 해지 및 부동산 명도 통고

수신인 (임차인)

이 름: [임차인 성명]

주 소: [임대차 목적물 주소]

발신인 (임대인)

이 름: [임대인 성명]

주 소: [임대인 주소]

연락처: [임대인 연락처]

1. 귀하는 발신인 소유의 [임대차 목적물 상세 주소]에 대하여 2024년 2월 1일, 임대차보증금 [금 30,000,000원], 월차임 [금 1,500,000원]으로 하는 임대차 계약을 체결한 바 있습니다.

2. 귀하는 현재 2025년 4월분부터 2025년 6월분까지 총 3개월분의 월차임 합계 [금 4,500,000원]을 지급하지 않아, 주택임대차보호법 제6조에 따른 계약 해지 사유인 ‘2기 이상의 차임액 연체’ 요건을 충족하였습니다.

3. 이에 발신인은 본 통고서를 통해, 귀하의 차임 연체를 사유로 본 임대차 계약이 적법하게 해지되었음을 공식적으로 통보합니다.

4. 따라서 귀하는 본 통고서 수령일로부터 14일 이내인 [2025년 7월 2일]까지 연체된 차임 전액을 아래 계좌로 지급하고, 임대차 목적물에서 즉시 퇴거하여 원상회복 후 본 부동산을 발신인에게 인도(명도)하여 주시기 바랍니다.

[은행명] [계좌번호] (예금주: [임대인 성명])

5. 만약 위 기한 내에도 명도가 이루어지지 않을 경우, 발신인은 귀하를 상대로 관할 법원에 ‘부동산 명도소송’을 제기할 수밖에 없음을 알려드립니다. 또한 명도소송에 수반되는 소송 비용, 변호사 선임 비용, 강제집행 비용 및 명도 완료일까지의 임료 상당 부당이득금 등 모든 금전적 손해에 대한 책임은 전적으로 귀하에게 있음을 엄중히 고지합니다.

2025년 6월 18일

발신인: [임대인 성명] (인)

 

작성 완료 후 발송 절차 및 비용

위와 같이 작성된 월세 미납 내용증명은 총 3부를 준비하여 우체국을 통해 발송합니다. 인터넷 우체국을 이용하면 훨씬 편리하며, 비용은 등기료, 수수료, 배달증명료 등을 포함하여 통상 1만 원 내외입니다. 더 큰 손해를 막기 위한 가장 저렴하고 효과적인 투자입니다.

 

내용증명 발송 후, 임차인이 반응이 없다면?

임대인의 단호한 의지를 담은 월세 미납 내용증명을 보냈음에도, 임차인이 묵묵부답이거나 퇴거를 거부한다면 이제 본격적인 법적 절차로 나아가야 합니다.

 1단계: 부동산 점유이전금지 가처분 신청

명도소송을 진행하는 중에 악의적인 임차인이 다른 사람에게 부동산의 점유를 넘겨버리면, 소송에서 승소하더라도 강제집행을 할 수 없게 됩니다. 이런 최악의 상황을 막기 위해, 명도소송과 동시에 또는 그 이전에 반드시 ‘점유이전금지 가처분’을 신청하여 현재 점유자를 법적으로 묶어두어야 합니다.

 

 2단계: 명도소송 제기

점유이전금지 가처분 결정이 나면, 곧바로 ‘명도소송’을 제기합니다. 이는 임차인을 상대로 부동산을 비워달라고 요구하는 공식적인 재판입니다. 이때 우리가 보냈던 월세 미납 내용증명은 계약 해지 사유와 해지 의사 통보 사실을 입증하는 가장 강력하고 핵심적인 증거 자료로 사용됩니다.

 

 3단계: 강제집행

명도소송에서 승소 판결을 받았음에도 임차인이 끝까지 나가지 않는다면, 법원에 ‘강제집행’을 신청하여 집행관을 통해 합법적으로 임차인의 짐을 들어내고 부동산을 인도받을 수 있습니다. 절대 임대인이 직접 임차인의 짐에 손을 대서는 안 됩니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ) for 임대인

Q1. 보증금에서 밀린 월세를 제하면 안 되나요?

A1. 물론 연체된 월세는 보증금에서 공제할 수 있습니다. 하지만 이는 임대차 계약이 종료되었을 때 정산하는 개념이며, 보증금이 남아있다고 해서 임차인의 차임 연체 사실이 사라지는 것은 아닙니다. 계약 해지를 원한다면 보증금 유무와 상관없이 반드시 내용증명을 통해 해지 통보를 해야 합니다.

 

Q2. 변호사 없이 혼자 명도소송까지 가능할까요?

A2. 나홀로 소송도 가능은 합니다. 하지만 점유이전금지 가처분, 소장 작성, 강제집행 신청 등 복잡하고 생소한 절차가 많아 시간과 노력이 많이 소요됩니다. 신속하고 확실하게 부동산을 인도받아 추가적인 손해를 막고 싶다면, 부동산 전문 변호사의 조력을 받는 것이 훨씬 효율적일 수 있습니다.

 

임차인의 월세 미납은 더 이상 감정적으로 해결할 문제가 아닙니다. 법이 정한 절차에 따라, 여러분의 소중한 재산권을 지키기 위한 첫걸음으로 오늘 알아본 월세 미납 내용증명을 적극적으로 활용하시기 바랍니다.